【本案要旨】     

居间合同虽然通常以格式合同的形式签订，但只要格式条款不涉及免除己方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的内容，就不能课以居间人对这类条款负有提示注意、解释说明的先合同义务。

【案情简介】 

2013年8月6日钟某通过某不动产经纪公司（以下简称经纪公司）得知某房源信息，后经经纪公司人员陪同查看了该房屋，并签署了《看房协议》。该协议为格式合同，其中一项约定：自协议签订之日起三个月内，除通过该经纪公司外，钟某不得与经纪公司所介绍的房主以其他任何形式成交，否则钟某将支付双倍的房屋信息服务费作为对经纪公司的赔偿，房屋信息服务费为成交价的2%。 

2013年9月3日钟某以不合意为由通知经纪公司不能成交，次日便与经纪公司所介绍的房主以150万元的价格签订了《房屋转让协议》。经纪公司得知此事后向法院起诉要求钟某按约支付违约金6万元。 

钟某答辩称该条款为格式条款，且经纪公司并未在合同中采取足以引起注意的标识提示自己注意该条款，在签订时也为向自己做出解释和说明。因此依据《合同法》第39条及《合同法解释二》第6条之规定，应认定该协议无效，驳回原告诉讼请求。

【法院判决】     

判决钟某支付经纪公司人民币6万元

【律师评析】     

本案是一起典型的居间合同纠纷案。在实际情况中，委托人利用居间人提供的信息跳过居间人而订立合同的情况是很常见的。在本案中双方的争议主要在于该合同的效力。  从形式上看，本案双方当事人订立的合同是经纪公司为了重复使用而预先拟定的合同，属于格式合同。《合同法》第39条也确实规定了采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 

但是，从内容上看，争议条款的实质是在保护经纪公司作为居间人应享有的合法利益，防止对方当事人利用服务信息跳过居间人而获利的背信行为，并不属于免除己方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的条款，而是一项对违约责任的约定，并且2%违约金的约定符合法律规定。因此就不能课以经纪公司对该条款负有提示注意、解释说明的义务，该案也就不适用被告所引用的《合同法》第39条之规定。故应认可该合同的效力，这样才符合《合同法》平等保护缔约双方权益的基本原则。

 因此，钟某的行为违反了合同约定，应向经纪公司按约支付违约金。